Teil 2: Ab wann, Kalkulation, Vorteile und Nachteile
Forward Darlehen ab wann?
Nahezu alle Immobilienkäuferinnen und -käufer, die zwischen 2014 und 2021 eine Finanzierung abgeschlossen haben, konnten von den historisch zum Teil extrem niedrigen Sollzinsen profitieren. Nicht selten kamen dadurch Menschen in den Genuss eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die sich die Raten einer Vollfinanzierung zuvor nicht hätten leisten können. Leider liegt genau hierin das Problem: die allgemeinen Sollzinsen für Immobilienfinanzierungen haben mittlerweile wieder das „normale“ Niveau der Zeit davor erreicht – und demnach auch die Zinskonditionen der benötigten Anschlussfinanzierungen.
Forward Darlehen Rechner – warum ist es so wichtig?
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Konsequenzen dieser Entwicklungen wohl am einfachsten. Nehmen wir an, eine junge Familie hat im Jahr 2017 ein Einfamilienhaus zum Preis von 400.000,- EUR erworben. Die Erwerbsnebenkosten konnten damals aus ersparten Eigenmitteln aufgebracht werden, die Kaufpreis wurde finanziert. Hierbei wurde eine Sollzinsbindung von 10 Jahren gewählt, da die entsprechende Zinskondition mit 0,90% besonders attraktiv erschien. Zusammen mit der Mindesttilgung von jährlich 2% ergab sich so eine angenehm zu tragende Monatsrate in Höhe von rund 967,- EUR. Während der ersten Jahre der Finanzierung wurde aufgrund anderer finanzieller Verpflichtungen auf das Einbringen von Sondertilgungen verzichtet. Durch die mittlerweile stark gestiegenen Lebenshaltungskosten (allgemeine Inflation, Energiekosten, etc.) werden auch während der kommenden Jahre wohl keine Möglichkeiten bestehen, zusätzliche Sondertilgungen in die bestehende Finanzierung einzubringen. Mit Ablauf der Sollzinsbindung im Jahr 2027 wird demnach eine reguläre Restschuld in Höhe von rund 316.000,- EUR offen stehen.
Selbst, wenn die derzeitigen Sollzinsen (Stand 01/2023) bis 2027 nicht weiter steigen würden – und es ist aus heutiger Perspektive jedoch leider sehr wahrscheinlich, dass sie dies tun – sprechen wir von Anschlusszinsen in Höhe von ca. 3,50%.
Zusammen mit der weiterhin erforderlichen Mindesttilgung von 2% jährlich steigt die ursprünglich mit rund 967,- EUR sehr komfortable Monatsrate auf dann rund 1.450,- EUR!
Wen eine monatliche Mehrbelastung von knapp 500,- EUR zuzüglich zu den ohnehin schon deutlich gestiegenen Nebenkosten (Strom, Gas, etc.) vor Probleme stellen würde, der sollte nun schnellstmöglich handeln, um sich vor noch höheren Ratensteigerungen zu schützen.
Im Einzelfall kann auch durch eine verlängerte Tilgung eine niedrigere Monatsrate vereinbart werden.
Vorteile und Nachteile von Forward-Finanzierungen
Die enormen Vorteile eines Forward-Darlehens liegen natürlich in der Absicherung der monatlichen Finanzierungsrate gegen eine zu unbequeme Erhöhung. Über die Monatsrate hinaus entwickeln sich bei einem Zinsanstieg natürlich aber auch die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich zu Ungunsten der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer. Rechnet man am Ende der Gesamtlaufzeit die gezahlten Zinsen zusammen, kommen durch aktuell zu erwartende Zinserhöhung schnell mehrere zehntausend Euro an Zusatzkosten zusammen. Mehrkosten in der Größenordnung des Kaufpreises eines Mittelklasse-Autos sind hierbei keine Seltenheit!
Allerdings sollte ein möglicherweise negativer Punkt bei der Betrachtung von Forwarddarlehen nicht außer Acht gelassen werden: die vertragliche Vereinbarung der Zinskondition des Forward-Kredits steht zum Zeitpunkt der Auszahlung unumstößlich. Sollten die Finanzierungszinsen am Kapitalmarkt mittel- bis langfristig wieder sinken, ist man dennoch an die vereinbarte Kondition gebunden. Eine reguläre Kündigung des Kreditvertrages ist erst wieder nach 10 Jahren möglich (Kündigungsrecht nach §489 BGB). Wird das vereinbarte Forward-Darlehen zum Zeitpunkt der geplanten Auszahlung nicht angenommen, entstehen sogenannte Nichtabnahme-Entschädigungen für die Bank, die teilweise empfindlich hoch ausfallen können. Selbstverständlich beraten wir unsere Kundinnen und Kunden auch dahingehend, damit eine sichere und fundierte Entscheidung getroffen werden kann.
Kompakt zusammengefasst:
Vorteile:
Absicherung der Monatsrate
Absicherung der Gesamtkosten
Planungssicherheit für die Zukunft
Keine Kosten bis zur Auszahlung
Nachteile:
Sollzins und Rate sind fixiert
Höhere Gesamtkosten, falls Zinsen wieder sinken
Fazit
Im Beispiel der oben genannten Familie wäre es nachvollziehbarerweise dramatisch, wenn der Traum des eigenen Zuhauses nach 10 Jahren ausgeträumt wäre, weil die Finanzierung nicht weiter tragbar ist. Schützen Sie sich vor einer solchen Entwicklung!
Wir unterstützen unsere Kundinnen und Kunden und prüfen alle verfügbaren Möglichkeiten, sich gegen diese ungünstigen Entwicklungen abzusichern. Selbstverständlich stellen wir Ihnen Ihr persönliches Angebot verständlich und unkompliziert vor und wickeln dieses gemäß unserem Slogan für Sie ab: Flexibel. Unabhängig. Schnell.
Sprechen Sie uns an – wir freuen uns darauf, Sie kennen zu lernen!
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